Le recours gracieux :

– délai : 2 mois à compter de l’affichage du permis sur le terrain et à la mairie ; c’est la date la plus tardive qui fait démarrer le délai de recours.

– modalité : il doit être adressé à l’autorité qui a accordé
l’autorisation d’urbanisme et notifié au bénéficiaire par LRAR dans les 15 jours suivants le recours.

– moyens soulevés : irrégularités en regard de règles d’urbanisme, - formelles ou de fond

– avantage : non contentieux, effet rapide mais rarement positif. Le recours gracieux apporte en outre l’énorme avantage de suspendre le délai de recours contentieux (prorogé jusqu’à deux mois après le rejet de la demande de recours, rejet qui, lorsqu’il est implicite, intervient deux mois après réception de la demande…)

– quand ça marche : depuis la loi ENL, le maire dispose d’un délai de 3 mois à compter de l’accord pour retirer l’autorisation, tacite ou explicite, si elle est illégale bien sur.

– faut-il tout dire ? : il est toujours possible, au moment du recours contentieux, de donner de nouveaux arguments de droit (cf. cette JP CE, 2007-03-21, 284586) : inutile de dévoiler donc toutes ses cartouches !

La demande de déféré préfectoral :

– délai : 2 mois à compter de l’affichage de l’acte sur le terrain et à la mairie ; c’est la date la plus tardive qui fait démarrer le délai de recours

– modalité : il doit être adressé au préfet et notifié à l’autorité qui a accordé l’autorisation d’urbanisme et au bénéficiaire par LRAR dans les 15 jours suivants le recours.

–  moyens soulevés : irrégularités en regard de règles d’urbanisme, formelles ou de fond

–  avantage : non contentieux, à effet rapide mais rarement positif. Comme précédemment, ce dispositif apporte l’énorme avantage de suspendre le délai de recours contentieux (prorogé jusqu’à deux mois après le rejet de la demande de déféré, rejet qui, lorsqu’il est implicite, est intervenu deux mois après réception de la demande…)

–  quand ça marche : le préfet peut adresser un recours gracieux au maire (cf. ci dessus). Il peut aussi engager un déféré préfectoral, qui est un recours contentieux exercé par le représentant de l’Etat dans le cadre du contrôle de légalité contre l’autorisation accordée par le maire. Attention, ce recours ne suffit pas toujours, particulièrement parce que le préfet peut décider de retirer son recours alors que le délai de recours contentieux est épuisé.

NB : il est très utile de demander copie des courriers échangés entre la préfecture et la commune dans le cadre de cette procédure : ça permet de connaître l’axe de « défense » de la commune.

Le recours contentieux administratif :

– délai : 2 mois à compter de l’affichage de l’acte sur le terrain et à la mairie ; c’est la date la plus tardive qui fait démarrer le délai de recours. Le délai de recours a pu être prolongé par un recours gracieux ou bien (pas de cumul) une demande de déféré préfectoral.

–  modalité : il doit être adressé au tribunal administratif du lieu et notifié à l’autorité qui a accordé l’autorisation d’urbanisme et au bénéficiaire par LRAR dans les 15 jours suivants le recours.

–  moyens soulevés : irrégularités en regard de règles d’urbanisme, formelles ou de fond

–  avantage : comme les précédents modes, il ne ne bloque pas le chantier, pour la simple et bonne raison que les décisions administratives sont exécutoires de plein droit (sauf les titres de recette), de sorte qu’un recours est sans effet.
En revanche, il est possible d’assortir le recours de conclusions aux fins de suspension (article L.521-1 du Code de justice administrative) pour demander au juge des référés d’ordonner (en 5 semaines en moyenne) la suspension de l’exécution du permis dans l’attente que le Tribunal se prononce au fond sur la requête. Pour cela deux conditions sont nécessaires : l’urgence (présumée en matière d’urbanisme) et le "moyen sérieux".

– quand ça marche : Annulation de l’autorisation, éventuellement partielle depuis la loi ENL. L’intérêt du recours devant le TA est d’intervenir en amont, avant que le voisin ne construise (le juge civil est toujours réticent à ordonner la démolition d’une maison abritant une famille pour dépassement de quelques centimètres.... heureusement d’ailleurs) et, surtout, de pouvoir invoquer la violation d’une règle d’urbanisme.
–  NB : procédure où l’avocat n’est pas obligatoire (même si vivement conseillé)
A noter aussi : depuis le 2-8-6, lorsque le permis de construire fait l’objet d’un recours en annulation devant la juridiction administrative, le délai de validité de ce permis est suspendu jusqu’à la notification de la décision juridictionnelle irrévocable

Le contentieux civil classique :

–  délai : 2 ans à compter de l’achèvement de la construction (article L.480-13 du code de l’urbanisme.) mais en fait 2 mois pour la démolition ! (cf. ci dessous)

–  modalité : Tribunal de Grand Instance, avocat obligatoire. Attention : depuis la loi ENL, l’action en démolition au titre du L480-13 ne peut être engagée que si la juridiction administrative a déclaré le permis illégal (dans le cadre d’un recours soulevé pendant le délai de recours contentieux administratif) et que la violation de la règle d’urbanisme retenue est source directe du préjudice.
L’action en dommages-intérêts est soumise à la même règle de lien direct en préjudice et violation de la règle d’urbanisme : en revanche, la loi n’empêche pas un voisin, qui n’aurait pas attaqué le PC devant le TA, de solliciter des dommages-intérêts. Dans ce cas, le TGI devra surseoir à statuer et poser la question préjudicielle au TA de la légalité du permis.

–  moyens soulevés : non-respect de règles d’urbanisme pour une construction érigée conformément à un permis de construire à l’origine de troubles « civils » liés à la jouissance de sa propriété. Si la construction est conforme au PC et que le voisin se plaint d’une perte d’ensoleillement par exemple, alors la démolition ou des dommages & intérêts peuvent être prononcés par le TGI.
La reconnaissance de l’illégalité du permis est nécessaire, car il fait obstacle à une condamnation du voisin qui aurait commis une faute en construisant en méconnaissance des règles du POS ; le texte prévoit que l’on ne peut être condamné à démolir ce que l’on a construit conformément à un permis. Il faut ainsi démontrer au juge civil que le permis méconnaît une règle d’urbanisme (hauteur ou implantation en général) et que cette violation lui cause directement un préjudice (exemple : "si le bâtiment avait respecté les règles de gabarit-enveloppe du POS, il aurait été 3 mètres mois haut et j’aurais pu continuer d’avoir du soleil dans mon salon ou une vue sur la mer,....")

–  Quand ça marche : démolition et/ou dommages-intérêts

NB : Bien entendu, le titulaire d’un permis annulé peut rechercher la responsabilité de la commune qui a commis une faute en le lui délivrant, mais l’indemnisation ne couvrira pas tous les tracas causés.

A noter aussi : depuis le 2-8-20066, lorsque le permis de construire fait l’objet d’un recours devant la juridiction civile en application de l’article L. 480-13 , le délai de validité de ce permis est suspendu jusqu’à la notification de la décision juridictionnelle irrévocable

Le contentieux civil lié à la contestation d’un droit réel :

–  délai : 30 ans, sauf imprescriptibilité souvent retenue notamment en terme d’empiètement ou d’ouvrages publics

–  modalité : Tribunal de Grand Instance, avocat obligatoire

–  moyens soulevés : Il s’agit ici de reprocher au voisin d’avoir empiété sur son terrain ou d’avoir méconu un droit réel, telle qu’une servitude non aedificandi, une servitude de passage ou de vue,.... Le PC n’a rien à voir ici, puisqu’il a été délivré sous réserve des droits des tiers

–  quand ça marche : indemnités, suppression d’une servitude, voire démolition dans quelques rares cas.

Le contentieux civil dit des "troubles anormaux de voisinage"

Le voisin qui a par ex. oublié d’attaquer le PC d’un atelier de peinture industrielle à côté de chez lui peut déplacer le débat sur le terrain des troubles anormaux de voisinage (action purement indemnitaire). Pas de délai puisque pas d’acte administratif ou légal ou conventionnel à l’origine.

Le contentieux pénal :

–  délai : 3 ans

–  modalités : lettre au maire le mettant en demeure de constater l’irrégularité de la construction, de transmettre le constat au procureur de la république, d’interrompre les travaux conformément aux dispositions combinées des articles L480-1 et L480-4 du Code de l’Urbanisme . Toute personne peut également déposer plainte auprès du Procureur de la République si elle constate une infraction au droit de l’urbanisme : cette plainte peut être déposée avec constitution de partie civile si l’on souhaite demander des dommages-intérêts ; dans ce dernier cas une instruction sera nécessairement ouverte et confiée à un juge d’instruction, après que le plaignant a consigné une certaine somme d’argent (autour de 500-700 euros).

–  moyens soulevés :construction sans permis ou sans déclaration, ou sans avis de l’architecte des bâtiments de France, ou ne respectant les prescriptions d’urbanisme

–  quand ça marche : Le juge pénal peut condamner le contrevenant à une amende + emprisonnement si récidive. le contentieux pénal, aboutit souvent à une mise en conformité et, en cas d’impossibilité, à une démolition.

NB : sans doute la plus amusante des procédures.
Le maire est doté d’un pouvoir d’interruption des travaux irréguliers par le L480-2 du code de l’urbanisme, interruption qui prend fin dès relaxe par la juridiction pénale... (voir Cour Administrative d’Appel de Paris, 1ère chambre , 2007-05-10, 04PA03120)

Détail : une parfaite explication du mécanisme complet dans cette réponse du ministre à la question n°24900 du sénateur Masson et une non moins parfaite explication du mécanisme à enclencher en cas de refus d’agir de l’autorité dans cette réponse à la question N° 108581 du député Lachaud.
D’ailleurs, en cas de refus d’agir, la responsabilité de l’Etat peut être engagé comme l’indique cette JP : CE, N° 267943, 10 juillet 2006 et le maire se fait taper sur les doigts, comme dans cette autre : Cour Administrative d’Appel de Bordeaux, 2007-02-08, 03BX00964

On précisera que la régularisation d’une construction illégale ne fait pas disparaître l’infraction, de sorte que le contrevenant encourt toujours une amende mais pas la remise en état.

Inversement, même lorsque le PC est annulé (l’annulation contentieuse a un effet rétroactif, le PC est donc censé n’avoir jamais été délivré), son titulaire qui a construit n’a pas commis le délit de construction sans PC.

Enfin, la prescription administrative est de dix ans pour les constructions qui ont fait l’objet d’un permis de construire.

1. Il faudrait préciser que la notification des recours gracieux et contentieux doit se faire par lettre recommandée avec demande d’AR dans les 15 jours de la présentation du recours au maire ou au TA ;

2. S’agissant du contentieux civil, la loi ENL a modifié le code de l’urbanisme dans le sens où il n’est désormais plus possible de solliciter et, à fortiori, d’obtenir, la démolition de la construction dans les 2 ans de l’achèvement des travaux si, préalablement, le PC n’a pas été attaqué devant le juge. En revanche, la loi n’empêche pas un voisin, qui n’aurait pas attaqué le PC devant le TA, de solliciter des dommages-intérêts. Dans ce cas, le TGI devra surseoir à statuer et poser la question préjudicielle au TA de la légalité du permis.

3. S’agissant du délais pénal, on peut également préciser que toute personne peut déposer plainte auprès du Procureur de la République si elle constate une infraction au droit de l’urbanisme. Cette plainte peut être déposée avec constitution de partie civile si l’on souhaite demander des dommages-intérêts ; dans ce dernier cas une instruction sera nécessairement ouverte et confiée à un juge d’instruction, après que le plaignant a consigné une certaine somme d’argent (autour de 500-700 euros).